Comment monter une SCI familiale pour optimiser la gestion de son patrimoine immobilier ?

3, 2, 1… SCI familiale !

Vous souhaitez transmettre votre patrimoine immobilier à vos enfants dans les meilleures conditions possibles ?

Vous possédez un immeuble de famille en indivision et cherchez un régime plus souple pour anticiper les tensions et les blocages ?

Vous avez envie de mutualiser votre épargne avec celle d’un membre de votre famille pour la faire fructifier via l’investissement locatif ? 

Vous vous êtes mis en tête d’acheter une maison de vacances avec vos cousins ?

Dans ces cas-là, il se pourrait bien que la création d’une SCI familiale soit la solution la plus indiquée.

Si vous souhaitez discuter de votre projet à l’un de nos experts, n’hésitez pas à réserver un créneau, c’est rapide et c’est gratuit.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Définition

De même que le carré est un rectangle particulier, la SCI familiale est une SCI particulière, dans laquelle les associés ont des liens de parenté ou d’alliance entre eux.

Voyons maintenant ce qui se cache derrière ces trois lettres : S.C.I. 

Roulement de tambour…

SCI pour “société civile immobilière” !

• Société ? Comprendre entreprise, ou personne morale comme on dit juridiquement.
• Civile ? À opposer à société commerciale. Le but ne sera pas de vendre des biens ou des services… Nos excuses aux épiciers.
• Immobilière ? L’objet social de la société (sa raison d’être dans le fond) va consister en la gestion d’un patrimoine immobilier commun.

Une SCI familiale, c’est donc une société qui détient et gère un ou plusieurs immeubles et dont les associés sont issus d’une même famille.

Notez que si immeuble correspond dans la langue courante à logement collectif, le terme juridique renvoie à tous les types de biens immobiliers imaginables. Par exemple, bien que cela puisse sembler contre-intuitif, une maison est un immeuble.

Cette distinction faite, il est nécessaire de bien comprendre que c’est la SCI qui possède le patrimoine immobilier, et non les associés. Ces derniers se répartissent les parts (ou parts sociales) de cette société, en fonction de leur apport. 

Cette nuance est importante puisqu’elle assure la pérennité de la détention du bien immobilier par la SCI, sans empêcher les changements d’associés.

Ce droit de propriété indirect, si on peut dire, garantit que le bien restera dans la famille, sauf volonté contraire de tous les associés.

Principales caractéristiques d’une SCI familiale

Durée de vie

Lors de sa création, la durée de vie d’une SCI doit être indiquée. Celle-ci ne peut dépasser 99 ans. À échéance, la SCI est dissoute automatiquement. 

La bonne nouvelle est qu’il est possible de prolonger cette durée sur décision des associés.

Et c’est reparti pour un tour…

Gérance

Une SCI, a fortiori une SCI familiale, est gérée par une personne nommée par les associés pour administrer et représenter la société.

Le gérant doit faire lui-même partie de la famille et est le plus souvent l’un des associés.

Il peut également y en avoir plusieurs, même si le cas est rare.

Quoi qu’il en soit, le gérant se charge des affaires courantes de la SCI :

• Il tient la comptabilité de la société ;
• En tant que représentant, il assure les relations avec les banques ;
• Il convoque les autres associés à l’assemblée générale et plus généralement se charge de tous les actes administratifs liées à la SCI ;
• En cas de location, il organise les visites, établit le bail et perçoit les loyers.

Il s’agit donc de bien choisir son gérant, d’abord parce qu’il faut être capable d’assumer toutes ces responsabilités, ensuite parce qu’il faut le vouloir, attendu que cela prend du temps.

Gardez à l’esprit que le gérant ne peut pas décider de vendre un bien sans l’accord de ses associés.

La durée de son mandat peut être précisée dans les statuts. Il est de tout façon révocable pour “juste motif”, c’est-à-dire en cas d’abus caractérisé.

Responsabilité indéfinie mais non solidaire

L’une des caractéristiques du statut, qui peut faire peur à première vue, est que les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la société. 

Indéfiniment signifie que leur responsabilité n’est pas limitée à leurs apports. En cas de difficultés financières de la SCI, les créanciers peuvent se retourner contre les biens personnels des associés.

Cette responsabilité est toutefois non solidaire, les associés sont responsables de la dette de la société à proportion des parts qu’ils détiennent.

Exemple : La SCI dont je détiens 20 % des parts a une dette de 100 000 €. La responsabilité étant non solidaire, quand bien même mes associés seraient en défaut de paiement, je ne suis redevable que de 20 000 €.

Avant de passer en revue les avantages et inconvénients de la SCI familiale, intéressons-nous rapidement aux étapes clés de sa création. Qui ? Comment ?

Comment créer une SCI familiale ?

Qui peut créer une SCI familiale ?

Pour créer une SCI familiale, il faut qu’au moins deux personnes s’associent.

N’en déplaise à Rousseau, on ne crée pas une société civile avec soi-même. 

Le nombre d’associés est en revanche illimité.

Comme indiqué plus haut, les associés d’une SCI familiale doivent avoir des liens de parenté ou d’alliance. 

Les liens de parenté peuvent aller jusqu’au 4e degré. Plus concrètement, on peut s’associer avec ses parents, ses enfants, ses frères et sœurs, ses oncles, tantes, neveux, nièces, grands-parents, et même cousins germains.

Pour ce qui est des liens d’alliance, ils sont synonymes de mariage. Un couple marié qui a choisi le régime de la séparation de biens peut créer une SCI familiale pour acquérir une propriété commune. En cas de décès de l’un des deux, l’autre pourra récupérer la pleine propriété.

Ajoutons que rien n’empêche des mineurs de détenir des parts, ce qui rend possible l’association de jeunes enfants dans une SCI en vue de leur transmettre progressivement un patrimoine immobilier.

Quelles démarches administratives faut-il effectuer ?

On ne va pas se le cacher, créer une SCI familiale n’est pas un jeu d’enfant, surtout si l’on tient à rédiger soi-même les statuts. 

À vrai dire, les étapes sont les mêmes que pour créer n’importe quelle entreprise.

On en distingue quatre. 

La rédaction des statuts

Les statuts régissent l’organisation et le fonctionnement de votre SCI.

Outre certaines mentions obligatoires telles que le nom de la société, son objet social, son siège, sa durée de vie, les noms et les apports des associés, de nombreuses clauses peuvent être ajoutées. 

Inutile de dire que l’exercice est technique et requiert de bonnes connaissances juridiques. 

Il existe cependant des modèles pour les rédiger soi-même, ce qui a l’avantage d’être gratuit et le défaut d’être risqué si on ne maîtrise pas le contenu.

On peut sinon les faire rédiger par un professionnel (avocat, notaire…) ou bien s’en remettre à une plateforme spécialisée.

Le choix dépendra de votre degré d’expertise, ainsi que du temps et de l’argent dont vous disposez.

Le dépôt du capital social à la banque 

Une fois que les statuts sont rédigés, il va falloir déposer votre capital social sur un compte bancaire au nom de votre SCI.

Le capital social comprend l’ensemble des apports des associés, qui peuvent être :

• en numéraire (une somme d’argent)
• en nature (biens meubles ou immeubles)

Bien qu’il n’y ait pas de minimum et qu’on puisse créer une SCI familiale avec un euro de capital social, si l’objectif est d’acquérir un bien, il est préférable d’y injecter un plus gros montant pour mettre en confiance les établissements de crédit.

La publication d’une annonce légale au journal officiel 

Il est maintenant temps de déposer une annonce dans le journal d’annonces légales (JAL) du département où se trouve votre siège.

Cette démarche vise à porter à la connaissance du public la création de votre société. 

La constitution et le dépôt du dossier au greffe du Tribunal de commerce 

Dernière étape, la constitution et le dépôt de votre dossier d’immatriculation au tribunal de greffe.

Ce dossier comporte le fameux formulaire M0, à remplir pour toute création d’entreprise, les statuts, l’attestation de parution dans le JAL, l’attestation de dépôt du capital social, bref, les preuves que toutes les étapes précédentes ont été validées, auxquelles viennent se greffer quelques documents supplémentaires.

Vous avez surmonté sans faiblir tous ces obstacles ? 

Félicitations, vous recevrez incessamment votre K-bis, le précieux sésame qui atteste de l’existence de votre société.

Maintenant que nous avons dit ce qu’était une SCI, évoqué ses principales caractéristiques et listé les formalités à accomplir pour la créer, venons-en aux avantages. N’est-ce pas dans le fond ce qui nous intéresse le plus ? Pourquoi créer une SCI ? Quelles sont les bonnes raisons de le faire ?

Pourquoi créer une SCI familiale ? Quels avantages ?

Gestion d’un bien immobilier partagé facilitée par rapport à l’indivision

La gestion des immeubles dont la SCI est propriétaire est assurée par le gérant, qui n’a pas besoin de consulter les autres associés tant que ses démarches relèvent des affaires courantes. 

En plus de fluidifier la prise de décision, en empêchant les situations de blocage liées à l’indivision successorale, la gestion confiée à une unique personne représente un gain de temps pour les autres associés.

L’acquisition ou la cession d’un bien, la révocation du gérant ou la modification des dispositions statutaires, doivent être en revanche soumises au vote de tous les associés au cours d’une assemblée générale, ce qui, nous l’avons dit, garantit l’unité du patrimoine familial.

Les règles de majorité et le quorum (nombre minimum d’associés présents pour qu’une assemblée puisse valablement délibérer) sont inscrits dans les statuts.

Préparer sa succession et profiter d’avantages fiscaux pour la transmission de son bien

En matière de transmission, la SCI familiale est avantageuse à plus d’un titre.

Donations familiales

Rappelons d’abord que dans le cas des donations parents-enfants, le donateur est exonéré de droits de mutation dans la limite de 100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans. Limite qui tombe à 31 865 € pour les donations grands-parents-petits-enfants.

En associant leurs enfants à la SCI familiale et en procédant à des donations successives (3 en 30 ans par exemple), les parents transmettent progressivement les parts sociales en profitant de l’abattement prévu par la loi, c’est-à-dire sans payer d’impôt.

Démembrement de propriété

En vue de leur succession, les parents ont intérêt à démembrer les biens immobiliers de la SCI pour transmettre uniquement la nue-propriété à leurs enfants, tout en restant usufruitiers.

En accord avec les statuts de la SCI, ils peuvent rester seuls gérants des biens ainsi transmis, ce qui empêche leurs enfants d’en faire quoi que ce soit de leur vivant sans leur consentement.

La nue propriété deviendra pleine propriété à la mort des usufruitiers, sans qu’il y ait à acquitter de droits de mutation, qui peuvent représenter jusqu’à 45 % de la valeur du bien dans le cas d’une propriété héritée normalement.

Le must étant de combiner donations successives et démembrement de propriété. Cela représente une solution fiscalement imbattable pour transmettre son patrimoine immobilier à moindre coût à ses héritiers. 

Décote

Enfin, comme les parts sociales d’une SCI familiale sont considérées comme des actifs difficiles à vendre étant donné que les associés doivent appartenir à la même famille, après avoir calculé leur valeur, on applique une décote allant de 10 à 15 %.
Cela signifie que la somme des parts est inférieure à la valeur réelle du bien. Dit encore autrement, les 100 000 € exonérés de droits de mutation que je transmets à mon enfant peuvent ainsi valoir 115 000 €…

Augmenter sa capacité d’emprunt pour acquérir un bien immobilier

On l’a dit précédemment, l’un des avantages de la SCI familiale est de permettre à des personnes issues d’une même famille de réunir leurs capitaux pour réaliser des investissements immobiliers. 

De ce fait, elle constitue un véritable levier d’acquisition immobilière. 

Emprunter par le biais d’une SCI plutôt qu’individuellement augmente la capacité d’emprunt et facilite l’obtention de prêts bancaires.

Cela tient à la responsabilité indéterminée et non solidaire inhérente à la SCI. En effet, si la SCI ne rembourse plus l’emprunt contracté en son nom, la banque peut se retourner contre chacun des associés et se payer sur leurs biens personnels, à proportion des parts de la SCI dont il dispose.

Pour cette raison, en grossissant le trait, elle considère la capacité d’emprunt de tous les associés, proratisée à leurs parts respectives, et les additionne pour déterminer la capacité d’emprunt de la SCI.

Simplifier la cession tout en évitant la vente forcée du bien

Nous l’avons vu, une SCI familiale permet d’éviter la vente forcée d’un bien qui peut survenir dans le cas d’une indivision successorale par la procédure de licitation-partage. Procédure qui en plus de faire sortir la propriété du giron familial est longue et coûteuse.

Pour autant, il est possible et même plus facile de vendre un bien en SCI. Il suffit pour cela que la majorité des associés, telle que définie dans les statuts, se mettent d’accord. En indivision, il faut obtenir l’unanimité, ou se résoudre à engager des démarches judiciaires…

Maintenant, dans le cadre d’une SCI familiale, si un seul associé désire vendre ses parts, les autres pourront les préempter. Elles ne pourront être vendues à un tiers, membre de la famille, qu’à l’issue d’une procédure d’agrément.

Un avantage moins connu en cas de cession consiste en la possibilité de contourner le droit de préemption des villes. En effet, celui-ci ne pourra pas être exercé si plus de la moitié des parts est vendue d’un coup. 

Mettons que trois frères se partagent les parts d’une SCI au tiers ; si l’un d’eux rachète les parts des deux autres, la municipalité ne pourra pas préempter la jolie maison de famille pour faire pousser un affreux immeuble à la place !

Maintenant que nous avons passé en revue les avantages, il convient, par souci d’honnêteté, de nous intéresser aux aspects moins sympathiques.

Quels sont les inconvénients d’une SCI familiale ?

Tenir une comptabilité régulière

Comme toute entreprise, une SCI doit tenir une comptabilité régulière. La faire soi-même peut s’avérer fastidieux ; la déléguer à un comptable, onéreux.

Impossible de profiter du plan à taux zéro

Dans le cas d’un investissement souscrit par le biais d’une SCI familiale, certains dispositifs réservés aux particuliers tels que le prêt à taux zéro (PTZ) ne sont pas accessibles, car la SCI est une personne morale.

Les taux d’intérêt peuvent être plus élevés que si l’on emprunte à son nom. Cette réserve ne doit pas non plus être prise au pied de la lettre sachant que les taux dépendent de beaucoup d’autres paramètres.

Réunir des assemblées générales

L’assemblée générale, qui a notamment pour objet de réunir les associés pour approuver les comptes, prendre les décisions importantes, la vente d’un bien par exemple, ou soumettre au vote des modifications statutaires, doit respecter un formalisme précis. 

Elle se tient au moins une fois par an et passe par des formalités telles que convocations et procès verbaux qui entraînent une certaine lourdeur administrative.

Interdiction d’exercer une activité commerciale

La location meublée (saisonnière, Airbnb…) étant comprise dans le spectre des activités commerciales, elle est interdite à une SCI, en tant que société civile. 

Impossible donc de profiter des régimes fiscalement avantageux LMP ou LMNP.

Quelques mots pour finir

Sans aller jusqu’à dire que vous savez tout sur les SCI, vous êtes maintenant en mesure de dire si cette structure est adaptée à votre projet. 

Retenez que si les formalités peuvent sembler effrayantes, il est possible de déléguer toutes les tâches techniques et de s’en tirer pour environ 250 €.

Somme modique en regard des bénéfices que vous pourrez en tirer, notamment en matière de gestion, conservation et transmission d’un patrimoine familial.

Vous n’avez pas de patrimoine ? Vous souhaitez vous en constituer un ? La SCI familiale est une option, investir en commun avec un proche peut vous permettre d’accéder à un crédit auquel seul vous n’auriez pu prétendre. 

Sachez tout de même que beaucoup d’autres solutions existent, qui font chez LiveMentor l’objet d’une formation spécifique, prise en charge par le CPF, focalisée sur les finances personnelles.

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